Innhold på siden
Arealplaner
Arealplaner består av:
- Kart som viser plassering av bebyggelse, veier og grøntområder mv. og om det må tas spesielle hensyn til naturfarer, kulturminner, naturverdier eller annet.
- Bestemmelser som setter rammer for størrelse, høyder og utforming av bebyggelse og andre tiltak, og krav for videre dokumentasjon og detaljering av tiltak i byggesaker.
- Planbeskrivelse som skal få frem intensjonene, hva man har funnet ut av i planprosessen, hva planen legger til rette for, hvorfor endelig løsning er valgt osv. I tillegg kommer dokumenter med utredninger, analyser og vurderinger som grunnlag for planen.
Arealplaner er juridisk bindende og gir rettigheter og plikter til grunneiere og tiltakshavere. Arealplanene er med på å skape forutsigbarhet for hvordan kommunen skal utvikles og planprosessene skal sikre innbyggerinvolvering og utsjekk hos myndigheter mv. Plan- og bygningsloven fastsetter hvordan reguleringsplaner kan utformes og hvordan planprosesser skal gjennomføres.
Alle arealplanene i Bodø kommune er tilgjengelig på kommunens kartløsning på nett.
Det finnes fire ulike typer arealplaner
- Kommuneplanens arealdel er en overordnet plan for hva arealene i kommunen skal benyttes til. Kartet viser hvor det åpnes for ny bebyggelse til ulike formål, og hvor kommunen skal være restriktive med å tillate nye tiltak. Bestemmelsene setter rammene for nye tiltak, blant annet størrelse og utforming av bygg, utearealer og parkering. Bestemmelsene sier også hvilke hensyn som må ivaretas ved nye reguleringsplaner eller byggetiltak. Les mer om kommuneplanens arealdel.
- Kommunedelplaner kan være enten tematisk eller omhandle arealbruk. En kommunedelplan for arealbruk er på samme plannivå som kommuneplanens arealdel, men dekker ett mindre område av kommunen. Det lages kommunedelplaner for områder der kommunen ønsker å gi andre bestemmelser og føringer enn i resten av kommunen. I Bodø kommune har vi kommunedelplan for Hernes og kommunedelplan for Skjerstadfjorden (som også dekker deler av Fauske kommune og Saltdal kommune). Bodø kommune har også en tematisk kommunedelplan for sykkel, som beskriver hvordan kommunen skal tilrettelegge for mer bruk av sykkel til transport. Les mer om kommunedelplanene i Bodø.
- Områdereguleringsplaner er reguleringsplaner som utarbeides av kommunen og styrer utviklingen av et større område. I Bodø har vi for eksempel områdeplan for ny lufthavn og Storgata og de lages områdeplan for Mørkved bydelssentrum. Kommunen kan overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslag til områderegulering. Dette er blant annet gjort for Hunstad Sør og Molobyen. Bestemmelsene i områdeplanene sier om utbyggere kan gå rett på byggesak, eller om det må lages en detaljreguleringsplan først siden områdeplaner er mindre detaljert enn detaljreguleringsplaner.
- Detaljreguleringsplaner er reguleringsplaner for ett enkelttiltak eller mindre områder dekker mindre områder. Detaljreguleringsplaner har detaljerte kart og bestemmelser som styrer utforming av tiltak, bruk og vern av bygninger, uterom og anlegg. Private har rett til å fremme forslag til detaljregulering, men må forholde seg til overordnede planer som er laget av kommunen. Det stilles krav til at den som utarbeider et planforslag er fagkyndig.
Reguleringsplan for Sløyfa: Illustrasjonen viser plankartet til Detaljreguleringsplan for Sløyfa. Her ser man et eksempel på hvordan plankartet viser planlagte nye tiltak med arealformål for nye boliger, grønnstrukturer og infrastruktur.Om planprosesser og når/hvordan du kan si din mening
I planprosesser skal privatpersoner, organisasjoner, myndigheter og andre gis mulighet til å uttale seg om planene ved minst to anledninger, når planarbeidet starter opp og før planforslag behandles politisk. Ved behov kan det også gjennomføres informasjonsmøter eller dialog med grunneiere og naboer, organisasjoner eller andre som blir direkte berørte av tiltaket.
Informasjon om alle pågående planprosesser i Bodø kommune er tilgjengelig her.
Her kan du lese mer om kommunens krav til private reguleringsplanforslag og rutinger for planprosesser.
Oppstart av planarbeid
Ved oppstart av planarbeid sender konsulenten som lager planforslag på vegne av tiltakshaver (utbygger) ut ett varsel om oppstart. Dette blir sendt via brev (som oftest digitalt) til offentlige myndigheter, registrerte grunneiere, festere, og andre rettighetshavere i planområdet, samt naboer til planområde. Oppstart av planarbeid blir også annonsert i avis og på kommunens hjemmeside. Tiltakshaver og kommunen vurderer også om det skal inviteres til informasjonsmøte om planarbeidet.
Privatpersoner, organisasjoner, myndigheter og andre kan sende innspill til oppstartsvarslingen. I planbeskrivelsen skal det fremgå hvilke innspill som kom inn og hvordan disse er vurdert og ivaretatt i planforslaget. Alle innspill blir gjort offentlig tilgjengelig.
I oppstartsfasen er det viktig å få frem all informasjon om bruk av området og verdier i området og omkringliggende områder som det må tas hensyn til. Har for eksempel området tidligere vært brukt til utelagring eller annet som kan ha ført til forurensning i grunnen, er det observert naturverdier i området, er det brukt til fritidsaktiviteter, går det en viktig snarvei der, er det siktlinjer som bør tas hensyn til? Det er også ønskelig at innspill om utformingen av planlagte tiltak leveres i oppstartsfasen. Når prosjektet er i tidlig fase, har ikke tiltakshaver lagt så mye ressurser i planarbeidet enda, og konsulentene har ikke kommet så langt med detaljering av tiltakene. Det gjør at det er enklere og mer rom for å gjøre justeringer av prosjektet i denne fasen enn når det er laget ferdig planforslag.
Planarbeidet
Når fristen for innspill til oppstart av planarbeid har gått ut, går tiltakshaver i gang med å lage planforslag. Dette er et omfattende arbeid som kan ta alt fra noen måneder til flere år. Det skal ofte gjøres avklaringer gjennom dialog med ulike myndigheter og berørte, og det skal gjøres fagutredninger, lages plankart, bestemmelser og en planbeskrivelse som redegjør for dagens situasjon, tiltaket og konsekvensen av tiltaket. Når planforslaget er ferdig sendes det til kommunen. Når kommunen har gått gjennom planforslaget og godkjent innholdet overtar kommunen ansvaret for videre planprosess. Administrasjonen i kommunen (seksjon Byutvikling Plan) skriver ett saksfremlegg med vurdering av tiltaket og tiltakets konsekvenser, og leder for Byutvikling vedtar om planforslaget skal sendes på høring og offentlig ettersyn.
Høring og offentlig ettersyn
Det sendes brev (som oftest digitalt) om at planforslaget legges ut på høring og offentlig ettersyn til offentlige myndigheter, registrerte grunneiere, festere, og andre rettighetshavere i planområdet, samt naboer til planområde. Høring og offentlig ettersyn av planforslaget blir også annonsert i avis og på kommunens hjemmeside. Tiltakshaver og kommunen vurderer om det skal inviteres til informasjonsmøte om planforslaget. Planforslaget gjøres tilgjengelig på Stormen bibliotek, servicetorg og kommunens nettside og annonseres i Avisa Nordland.
Et offentlig ettersyn er en mulighet for alle, enten det er privatpersoner eller organisasjoner, andre etater og institusjoner eller staten, til å si hva de mener om et planforslag.
Når høringsfristen har gått ut, vurderer kommunen om planforslaget må endres som følge av mottatte høringsuttalelser. Dersom ny informasjon eller uttalelsene medfører større endringer av planforslaget må det sendes ut på ny høring. Når planforslaget er helt ferdig skriver administrasjonen i kommunen (seksjon Byutvikling Plan) ett saksfremlegg med vurdering av tiltaket og tiltakets konsekvenser, som sendes til politisk behandling. Det skal fremgå av saksfremlegget høringsuttalelser som kom inn, og om det er gjort endringer i planforslaget som følge av disse. Alle uttalelser legges også ved saken.
Forskjellen på uttalelser og innsigelser
Privatpersoner kan levere uttalelser. Kun statlige eller regionale organer og nabokommuner som er berørt av en plan, har rett til å fremme innsigelse til planer. Innsigelse innebærer at myndigheten til å treffe endelig og rettslig bindende planvedtak overføres fra kommunen til departementet, om ikke innsigelsen lar seg løse på lokalt nivå eller gjennom mekling hos statsforvalteren. Innsigelser skal bare brukes der det er nødvendig for å ivareta nasjonale og viktige regionale interesser, eller andre interesser av stor samfunnsmessig betydning. Innsigelser skal være forankret i vedtatte nasjonale eller regionale mål, rammer og retningslinjer.
Reguleringsendringer
For større endringer av gjeldende reguleringsplaner er det de samme kravene til planprosesser som når man lager nye planer. Mindre reguleringsendringer kan gjennomføres etter det som heter “enklere prosess”. Da utarbeider tiltakshaver en søknad om reguleringsendring etter enklere prosess som beskriver hvilke endringer som ønskes, og begrunnelse for dette. Administrasjonen i Bodø kommune (Byutvikling plan) skriver da et saksfremlegg og leder for Byutvikling vedtar om forslaget til endring av plan skal sendes ut på høring og offentlig ettersyn. Det er altså ikke krav om å sende ut varsel om oppstart av planarbeid for endringer etter enklere prosess.
Vedtak av plan
Etter vedtak av planen vil kommunen kunngjøre vedtaket. Registrerte grunneiere, festere og andre rettighetshavere i planområdet samt naboer, når de blir direkte berørt, informeres ved brev. Brevet skal inneholde opplysninger om klageadgangen og frist for klage. Planvedtaket kunngjøres i avisa og planen gjøres tilgjengelig gjennom kommunens nettside.
Klage på vedtak av plan
Etter forvaltningsloven kan en part eller annen med rettslig klageinteresse i en plansak klage på planvedtak. Man må være direkte berørt av planforslaget for å ha klagerett. Når kommunen mottar klager på vedtak i plansaker skriver administrasjonen (Byutvikling Plan) ett saksfremlegg som sendes til politisk behandling. Bystyret vedtar om klagen tas til følge eller om klagen skal videresendes til endelig behandling hos Statsforvalteren. Statsforvalterens vedtak er endelig og kan ikke påklages.
Bodø kommune ved Byutvikling Plan kan gi generell veiledning om adgangen til å klage, om fremgangsmåten ved klage og om øvrige saksbehandlingsregler innenfor seksjonens saksområde.
Med noen begrensninger har klager rett til innsyn i sakens dokumenter. Krav om innsyn rettes til Bodø kommune.
Hva vurderes i en klagesaksbehandling?
Kort oppsummert: Dersom man er direkte berørt av tiltaket har man klagerett og kan klage på feil i kommunens saksbehandling. Statsforvalteren vil vurdere om kommunen har oppfylt prosesskravene (blant annet krav til medvirkning). Statsforvalteren vil også vurdere om kommunens vurderinger og konklusjoner er gjort på godt nok kunnskapsgrunnlag og er godt nok begrunnet ut fra planfaglige hensyn.
Mange reguleringsplaner utarbeides og fremmes av private, men straks planen legges ut til offentlig ettersyn, er det kommunen sin plan. Etter plan og bygningsloven er det kommunene som har myndighet til å regulere hvordan de ulike areal skal kunne nyttes. Det er naturlig at ikke alle er fornøyde med planens innhold ettersom den ofte beror på en interesseavveining hvor noen interesser går foran andre. I stor grad vil avveiningene bero på skjønn, og Statsforvalteren plikter å legge stor vekt på kommunens skjønn. Det Statsforvalteren fullt ut prøver når det gjelder planens innhold, er om kommunens vurdering og konklusjon bygger på relevante planfaglige hensyn. Altså at reguleringen ikke fremtrer vilkårlig, grovt urimelig eller bygger på utenforliggende hensyn (myndighetsmisbruk). Statsforvalteren vil da kunne foreslå at kommunen justerer eller presiserer innholdet i planen. Er kommunen ikke enig i endringsforslaget, vil planen måtte oversendes departementet for endelig avgjørelse. Statsforvalteren har ingen myndighet til selv å vedta en annen reguleringen enn det kommunen har vedtatt.
Plan- og bygningsloven har mange regler om hvordan kommunen skal gå frem når den vedtar en ny reguleringsplan. Reglene omfatter prosesskrav og krav til redegjørelse for planens innhold og konsekvenser, samt begrunnelse for kommunens valg. Plan- og bygningsloven krever for eksempel at kommunen må synliggjøre hvordan de har vurdert mottatte innspill og uttalelser til et planforslag. Dersom Statsforvalteren finner at det er gjort saksbehandlingsfeil som kan ha virket inn på vedtakets innhold, blir vedtaket ugyldig og må oppheves. Kommunen må da behandle saken på nytt.
Hvordan klage på et planvedtak?
Klagen må:
- Være undertegnet av klageren eller klagers fullmektig
- Nevne det vedtak som det klages over, og den eller de endringer som ønskes
- Nevne begrunnelsen for klagen
Klagen sendes til:
- Bodø kommune, Byutvikling Plan. Postboks 319, 8001 Bodø
- Eller på e-post til: postmottak@bodo.kommune.no
Klagefrist:
Fristen for å klage er 3 uker fra det tidspunkt informasjon om vedtaket er kommet frem til vedkommende part.
For den som ikke har mottatt informasjon om vedtaket, løper fristen fra det tidspunkt vedkommende har fått eller burde ha skaffet seg kjennskap til vedtaket. Ved vedtak som går ut på å tilstå noen en rettighet, skal klagefristen for andre likevel senest løpe ut når det er gått 3 måneder fra det tidspunkt vedtaket ble truffet.
For at klage skal være fremsatt i tide, er det nok at erklæringen før utløpet av fristen er avgitt til postoperatør eller til offentlig tjenestemann som har fullmakt til å ta imot erklæringen. Dersom klagen blir sendt for sent, er det adgang til å se bort fra den. Om man har særlig grunn for det, kan man søke om å få forlenget klagefristen. Man bør da nevne grunnen til forsinkelsen.