Hvorfor oppheve reguleringsplaner?
Bodø kommune ønsker å oppheve reguleringsplaner som er i strid med kommuneplanens arealdel. Reguleringsplaner som regulerer andre formål (arealbruk) enn formålet i kommuneplanens arealdel (KPA) har “gått ut på dato” ettersom KPA gjelder foran eldre reguleringsplaner når disse planene har ulike formål. Bodø kommunes intensjon med å oppheve disse planene er å øke forutsigbarheten for grunneiere ved å gjøre det enklere å få oversikt over hvilken arealbruk som tillattes, og å tilrettelegge for mer effektive byggesaker med færre behov for dispensasjoner.
Bakgrunn for arbeidet med oppheving av reguleringsplaner
Regjeringa har vedtatt “Nasjonale forventningar til regional og kommunal planlegging 2023–2027” og disse forventningene skal følges opp i kommunenes samfunns- og arealplanlegging. Regjeringen forventer blant annet at arealplanlegginga bygger på et oppdatert og godt kunnskapsgrunnlag, og at kommunene har god oversikt over utbyggingsreservene i kommunen. Kommunene skal ved revisjon av kommuneplanens arealdel vurdere om tidligere godkjent arealbruk skal endres av hensyn til klima, naturmangfold, kulturmiljø, jordvern, reindrift, klimatilpassning, samfunnssikkerhet og hensiktsmessig utbyggingsmønster. Jordvernet skal styrkes og omdisponering og nedbygging av karbonrike arealer, inkludert myr og skog, skal i så stor grad som mulig unngås. I forventingene står det også at kommunene skal prioritere arbeidet med planstrategier for å sikre at planer er oppdaterte og møter behovene som følger av endringer i samfunnsmessige, demografiske, politiske og naturgitte forhold. Å vurdere om gjeldende reguleringsplaner bør oppheves eller videreføres er en del av dette arbeidet med å sørge for oppdatert plangrunnlag i tråd med ønsket arealbruk.
Så lenge det ikke er gitt tillatelse til å bygge/igangsette arealbruken i reguleringsplanen, eller tiltak ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelse er gitt, står kommunen fritt til å ta opp arealbruken til ny vurdering, og til å endre eller oppheve gamle reguleringsplaner uten å bli erstatningsansvarlig. Kommunens folkevalgte har tatt stilling til ønsket arealutvikling i Bodø kommune gjennom vedtak av kommuneplanens arealdel. Gjeldende KPA (vedtatt i 2022) har juridisk bindende bestemmelser som sier at KPA gjelder foran reguleringsplaner vedtatt før 14.06.2018 når det er “motstrid” mellom planene. Når det er ulike arealformål i plankartene til reguleringsplanen og KPA er det motstrid mellom disse planene, og dermed gjelder arealformålet i KPA. At reguleringsplanene er tilgjengelig i kommunens planbase med status “gjeldende reguleringsplan” gjør det vanskelig å få oversikt over planstatus i området.
I mange områder med eldre reguleringsplaner ville det vært krav om ny reguleringsplan selv om formålet hadde vært i tråd med formålet i KPA. For at reguleringsplaner skal kunne være effektive styringsverktøy, er det nødvendig at de er oppdaterte i forhold til samfunnsutviklingen og nyere tids krav til utredninger, særlig med tanke på risiko- og sikkerhetsvurderinger, klima, miljø og naturverdier. § 12-4 i plan- og bygningsloven sier at dersom det ikke er igangsatt tiltak senest ti år etter vedtak av en reguleringsplan, skal kommunen påse at planen i nødvendig grad er oppdatert før avgjørelse av byggesøknad for nye utbyggingsområder. Dette vil ofte medføre krav om at grunneier / tiltakshaver oppdaterer planen basert på nytt kunnskapsgrunnlag og nye utredninger, eller at det stilles krav om utarbeiding av ny reguleringsplan før utbygging kan igangsettes. Dersom reguleringsplan er vedtatt tidligere enn den gjeldende plan- og bygningsloven som ble vedtatt i 2008, vil det være nødvendig å utarbeide ny reguleringsplan på grunn av nye krav til plankart og bestemmelser.
Hvilken konsekvens har oppheving av reguleringsplaner?
Oppheving av eldre reguleringsplaner som er i strid med KPA har liten eller ingen konsekvens ettersom disse reguleringsplanene er tilsidesatt av KPA. Ny utbygging som er i strid med KPA vil ikke kunne gjennomføres med hjemmel i reguleringsplanen. I mange tilfeller vil også eldre reguleringsplaner være “i veien” for mindre tiltak som tilbygg og endringer på eksisterende bygg da det kan kreve dispensasjoner fra byggegrenser, byggehøyder eller andre detaljerte bestemmelser i reguleringsplanen. Når reguleringsplaner oppheves, vil kommuneplanens bestemmelser om arealbruk og utbyggingsvolum på den enkelte eiendom gi grunnlag for saksbehandling.
Prosess for oppheving av reguleringsplaner
Bystyret i Bodø kommune har, jf. plan og bygningslovens § 12-14, delegert myndigheten til å treffe vedtak om å oppheve planer som i det vesentlige er i strid med overordnet plan til leder for avdeling Plan og mobilitet (jf. plan og bygningslovens § 12-14). Før det treffes slikt vedtak sendes brev til eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, slik at de får anledning til å uttale seg. Dersom det vedtas oppheving av en reguleringsplan sendes det ut nytt brev med informasjon om vedtak og klagefrist, jf. plan og bygningsloven § 1-9.
Reguleringsplaner som foreslås opphevet
Tabellen under viser hvilke reguleringsplaner som foreslås opphevet, og om dette gjelder hele eller kun deler av planen. Trykk på plannavnet for komme til planbasen der alle plandokumenter (plankart, bestemmelser etc.) er tilgjengelig.